Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten

Der Einsatz öffentlicher Mittel in Sanierungsgebieten wirkt sich positiv auf den Marktwert der Grundstücke aus. Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten müssen dafür einen Ausgleichsbeitrag bezahlen. Die Stadt Leipzig ist zur Erhebung dieser Ausgleichsbeträge verpflichtet.

Die gesetzliche Grundlage dafür ist der § 154 Absatz 1 Baugesetzbuch. Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspricht der durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwertes des jeweiligen Grundstücks, der sich aus den genannten Verbesserungen der Wohnqualität ergibt.

Schon 1991/92 wurden in Connewitz und am Neustädter Markt die ersten Sanierungsgebiete förmlich festgelegt. Weitere 13 Sanierungsgebiete kamen in den folgenden Jahren hinzu, um die Sanierung und Revitalisierung des stadtbildprägenden Gründerzeitgürtels zu ermöglichen (siehe Fördergebiete).

Durch den Einsatz öffentlicher Fördermittel konnte die Stadt Leipzig vielfältige Maßnahmen in diesen Gebieten initiieren. Die Instandsetzung und Modernisierung von denkmalgeschützten Gebäuden, die Sanierung von öffentlichen Straßen und Plätzen und auch die Neuanlage von Grünflächen und Kinderspielplätzen haben zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnqualität geführt. Mit der Fertigstellung der Maßnahmen werden die Sanierungsgebiete der Stadt Leipzig in den kommenden Jahren schrittweise beendet, womit für die Eigentümer der Grundstücke die Pflicht zur Begleichung von Ausgleichsbeträgen entsteht.

Nicht zu den Sanierungsgebieten im klassischen Verfahren gehören die Sanierungsgebiete Zentraler Bereich Lindenauer Hafen und Grünau Wohnkomplex 7 und Wohnkomplex 8, die im vereinfachten Verfahren durchgeführt wurden. Eine Ausgleichsbetragsverpflichtung entsteht hier nicht.

Die Leipziger Sanierungssatzungen wurden zum Zwecke der Herstellung von Rechtssicherheit in der Stadtratssitzung am 19.06.2013 erneut (rückwirkend) beschlossen und im Amtsblatt vom 29.06.2013 (Ausgabe 13/2013 - siehe Amtsblattarchiv) bekannt gemacht.

Die Bodenwertsteigerung des Grundstücks, die aus der Sanierung resultiert, besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert).

Bezugspunkt ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet ist und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben wird. Die Größe des Grundstücks stellt die Bemessungsgrundlage für den grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrag dar. Der Ausgleichsbetrag bezieht sich nur auf den erhöhten Wert des Grundstücks. Allgemeine, also konjunkturell bedingte Bodenwerterhöhungen oder auch -minderungen und solche, die der Eigentümer aufgrund eigener zulässiger Aufwendungen bewirkt hat, sind nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages. Verkehrswertveränderungen eines bebauten Grundstückes aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen werden also nicht berücksichtigt. Ebenso ist es unerheblich, ob der Eigentümer Fördermittel erhalten hat oder nicht.

Die Höhe des Ausgleichsbetrags wird für jedes Grundstück individuell errechnet und hängt davon ab, inwieweit öffentliche Investitionen und Maßnahmen in der Nachbarschaft und im Sanierungsgebiet den Wert des jeweiligen Grundstücks beeinflusst haben.

Die Berechnung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen obliegt dem unabhängigen Gutachterausschuss der Stadt Leipzig für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Leipzig.

Ausgleichsbeträge müssen von allen Grundstückseigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (siehe Fördergebiete) gezahlt werden. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs-und Teileigentum müssen die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer Beträge entsprechend ihrem Anteil am Gesamteigentum zahlen. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, hat der Grundstückseigentümer den Ausgleichsbetrag zu entrichten.

Der Ausgleichsbetrag muss nach Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme entrichtet werden, also nach der Aufhebung der Sanierungssatzung durch den Stadtrat. Der Ausgleichsbetrag wird dann durch einen Bescheid der Stadt Leipzig erhoben.

Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages durch einen Bescheid wird jedem Eigentümer die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben.

Der festgesetzte Ausgleichsbetrag ist nach Bekanntgabe des Bescheids in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme vorzeitig abzulösen (§ 154 Absatz 3 Baugesetzbuch).

Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht verschiedene Zahlungserleichterungen vor, die jeweils an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sind.

Tilgungsdarlehen (§ 154 Absatz 5 Baugesetzbuch)

Kann dem Eigentümer nicht zugemutet werden, den Ausgleichsbetrag bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu zahlen, so ist der Ausgleichsbetrag nach § 154 Absatz 5 Baugesetzbuch auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln.

Der typische Fall einer Nichtzumutbarkeit liegt vor, wenn die Zahlung des Ausgleichsbetrags der Verwirklichung des Sanierungszwecks, zum Beispiel der Errichtung eines Gebäudes oder seiner Instandsetzung und Modernisierung, entgegensteht. Nach den gesetzlichen Vorgaben ist bei einer Umwandlung in ein Tilgungsdarlehen die Darlehensschuld mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung des Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

Absehen von einer Erhebung (§ 155 Absatz 4 Baugesetzbuch)

Nach dieser Vorschrift kann die Gemeinde im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist.

Die Begriffe "öffentliches Interesse" und "unbillige Härte" haben denselben Inhalt wie in § 154 Absatz 5 Baugesetzbuch. Ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrags hat als Voraussetzung, dass nicht bereits ein Tilgungsdarlehen gemäß § 154 Absatz 5 Baugesetzbuch geeignet ist, dem öffentlichen Interesse Rechnung zu tragen beziehungsweise die unbillige Härte entfallen zu lassen. Ebenso wie im bei der Anwendung des § 154 Absatz 5 Baugesetzbuch muss das Vorliegen einer unbilligen Härte im jeweiligen Einzelfall besonders geprüft werden.

Stundung und Erlass nach Landesrecht (§ 155 Absatz 5 Baugesetzbuch)

§ 155 Absatz 5 Baugesetzbuch bestimmt, dass insoweit, als das Baugesetzbuch keine abschließende Regelung enthält, die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden sind.

Das Sächsische Kommunalabgabengesetz verweist hinsichtlich der Stundung und des Erlasses von Forderungen auf die entsprechenden Vorschriften der Abgabenordnung. Nach § 222 der Abgabenordnung können Ansprüche ganz oder teilweise gestundet werden, wenn die Einziehung der Forderung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte für den Schuldner bedeuten würde und der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheint. Eine erhebliche Härte liegt erst dann vor, wenn die Leistung des Ausgleichsbetrags den Grundstückseigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten führen würde. Hier ist eine Existenzgefährdung nicht Voraussetzung; es genügen ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten, die der Verpflichtete nicht in zumutbarer Weise, zum Beispiel durch Aufnahme von Krediten, überwinden kann. Anzumerken ist, dass eine Stundung nur auf Antrag und gegen Sicherheitsleistung gewährt werden soll. Nach § 234 der Abgabenordnung sind grundsätzlich Zinsen zu erheben. Ansprüche können gemäß § 227 Abgabenordnung ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Eine unbillige Härte wird angenommen, wenn die Einziehung des Ausgleichsbetrags die ungehinderte Fortführung eines Geschäfts oder gar die wirtschaftliche Existenz gefährden würde.

Eigentümer konnten eine freiwillige Vereinbarung mit der Stadt Leipzig abschließen und den Ausgleichsbetrag vorzeitig und endgültig ablösen. Spätere Forderungen wurden mit der Ablösung ausgeschlossen.

Bei der vorzeitigen Ablösung konnte der Ausgleichsbetrag als zweckgebundene Einnahme im jeweiligen Sanierungsgebiet zur Finanzierung weiterer öffentlicher Investitionen wieder eingesetzt werden, solange die städtebauliche Sanierungsmaßnahme noch nicht abgeschlossen war. Die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages ist nicht mehr möglich.

Ausgleichsbeträge können von Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden, wenn sie im Zusammenhang mit Gewinneinkünften oder Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen. Dem zuständigen Finanzamt muss dafür eine Bescheinigung der Kommune vorgelegt werden. Diese Bescheinigung wird von der Stadt Leipzig auf Antrag ausgestellt.

Allerdings ist zu beachten, dass durch die Stadt Leipzig keine verbindliche Aussage über den möglichen abzugsfähigen Betrag gemacht werden können kann. Die endgültige Entscheidung wird allein von den zuständigen Finanzbehörden getroffen. Eigentümer, die den abzugsfähigen Betrag im Vorhinein einschätzen wollen, sollten ihren Steuerberater befragen.