„Bau-Turbo“

Am 30.Oktober 2025 ist das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (sog. „Bau-Turbo“) in Kraft getreten. Durch die Novelle werden wenige, aber zentrale Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) geändert, die für die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben entscheidend sind. Ziel der Gesetzesnovelle ist die vereinfachte und beschleunigte Genehmigung von bezahlbarem Wohnraum.

Die BauGB- Novelle führt Befreiungs- und Erleichterungsinstrumente ein, die in vielen Fällen die Änderung oder Neuaufstellung eines Bebauungsplanes entbehrlich machen:

Bebauungspläne

Mit Zustimmung der Gemeinde kann zugunsten des Wohnungsbaus erleichtert von Festsetzungen rechtskräftiger Bebauungspläne befreit werden (§ 31 Abs. 3 BauGB), auch wenn hiervon die Grundzüge der Planung berührt sind. Die Befreiung muss unter Wahrung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein und ist nicht mehr auf den Einzelfall beschränkt, sondern kann auch für mehrere vergleichbare Fälle angewendet werden.

Unbeplanter Innenbereich

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) waren bisher, vereinfacht gesagt, Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Mit Zustimmung der Gemeinde kann nunmehr im Einzelfall oder mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient. Auch hier muss das Vorhaben unter Wahrung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein (§ 34 Abs. 3b BauGB).

Außenbereich und sonstige Abweichungen

Der befristet bis zum 31.12.2030 neu eingeführte § 246e BauGB („Experimentierklausel“) lässt unter bestimmten Voraussetzungen ein Abweichen von allen bauplanungsrechtlichen Vorschriften mit Zustimmung der Gemeinde zu. Auch hier ist die Schaffung von Wohnraum sowie die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen unter Wahrung der nachbarlichen Interessen Bedingung. Somit können Vorhaben, die zur Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Genehmigungsgrundlage bisher zwingend die Aufstellung eines Bebauungsplans oder eine Bebauungsplanänderung benötigten, bei Einhaltung der im Gesetz geforderten Vorgaben direkt zugelassen werden. Außerdem können Vorhaben im unbeplanten Innen-/ und auch im Außenbereich (§ 35 BauGB) in erweitertem Rahmen zugelassen werden. Um einer ungesteuerten Siedlungsentwicklung entgegenzuwirken müssen Vorhaben im Außenbereich in einem räumlichen Zusammenhang mit Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1+2 BauGB) oder mit Flächen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) liegen.

Zustimmung der Gemeinde

Der Bundesgesetzgeber hat sich mit der Gesetzesänderung entschieden, bundeseinheitliche Vorgaben bei der Planung und Zulassung von Wohnbauvorhaben abzubauen und die Entscheidungskompetenz der Städte und Gemeinden zu fördern. Aufgrund des neuen weitreichenden Zulässigkeitsrahmens und zur Wahrung der Planungshoheit der Gemeinde bedürfen Vorhaben, die nach dem „Bau-Turbo“ zugelassen werden sollen, explizit einer Zustimmung der Gemeinde. Die Zustimmung geht über das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB hinaus. Die Gemeinde ist nicht auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt, sondern kann ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass das Vorhaben mit ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen übereinstimmt. Zudem kann die Zustimmung nicht durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden. Zur Genehmigungsbeschleunigung gilt die Zustimmung der Gemeinde als erteilt, wenn diese nicht innerhalb von drei Monaten verweigert wird.

Zur Zustimmungsregelung wurde der § 36a BauGB eingeführt. Die Zustimmung kann unter Bedingungen erteilt werden, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten, was in der Praxis z.B. zum Ansatzpunkt städtebaulicher Verträge werden kann. Diese Zustimmung gilt als erteilt, falls nicht binnen 3 Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde (hier: Eingang des Vorgangs beim FT Planen) die Zustimmung verweigert wird (Genehmigungsfiktion). Auch eine Öffentlichkeitsbeteiligung kann in diesem Zeitraum erfolgen (angemessene Frist, max. 1 Monat, die Entscheidungsfrist verlängert sich entsprechend). Ein Anspruch auf Zustimmung kann aus dem Wortlaut des Gesetzes nicht hergeleitet werden.

Generell ist die Gesetzesänderung aufgrund der damit verbundenen Flexibilisierung und der Erweiterung des Entscheidungsspielraumes der Gemeinden zu begrüßen, jedoch sind nicht alle davon sinnvoll in der Stadt Lage anzuwenden. Aus diesem Grund hat der Rat der Stadt Lage in seiner Sitzung am 21.05.2026 Leitlinien zur Anwendung des Bau- Turbo in Lage verabschiedet, in denen Voraussetzungen, Anwendungsmöglichkeiten und -beschränkungen definiert werden.

Ausgangspunkt für die Anwendung des Bau- Turbos ist immer ein konkretes Bauvorhaben im Rahmen eines Bauantrages oder einer Bauvoranfrage.

Vor Antragstellung ist durch den Entwurfsverfasser/ die Bauherrschaft ein Abstimmungsgespräch bei der Stadt Lage erforderlich, damit frühzeitig die Möglichkeit der Anwendung des Bau-Turbo besprochen, Fragen geklärt und Rahmenbedingungen abgestimmt werden können (vgl. Leitlinien). Zur Abstimmung eines Termins wenden Sie sich bitte an das Fachteam Bauordnung.